La fiscalité fait ou défait la rentabilité d'un marchand de biens. Trois briques à maîtriser : la TVA, l'impôt sur les sociétés et les droits d'enregistrement. Voici l'essentiel, sans jargon.
La TVA : trois régimes possibles
C'est le point le plus technique. Trois régimes coexistent :
- TVA sur le prix total — de plein droit pour le neuf (et les terrains à bâtir hors conditions de la marge).
- TVA sur la marge — sur option pour l'ancien, quand le bien a été acheté sans TVA déductible (typiquement, acheté à un particulier).
- Exonération de TVA — régime de droit commun pour l'ancien.
Le calcul de la TVA sur marge se fait « en dedans » (la marge est réputée TTC) :
TVA due = Marge TTC × (20 / 120)
Concrètement, sur une marge de 60 000 €, la TVA sur marge est d'environ 10 000 €. Anticiper ce poste dès le calcul de rentabilité est indispensable — voir comment calculer la marge.
L'impôt sur les sociétés
Le marchand de biens exerce en société à l'IS :
- 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice
- 25 % au-delà
Les droits d'enregistrement réduits
Gros avantage du statut : des droits d'enregistrement réduits à 0,715 % à l'achat (contre ~5,8 % pour un particulier), en contrepartie d'un engagement de revendre dans les 5 ans. Ne pas revendre dans le délai = rappel des droits.
Le changement 2026 à surveiller
La recodification du CGI en Code des impositions sur les biens et services (CIBS) entre en vigueur le 1er septembre 2026, avec des modifications sur les conditions de la TVA sur marge. Un marchand de biens doit suivre ces évolutions de près — ou s'entourer d'un conseil qui le fait.
Cette maîtrise fiscale rejoint celle de l'investisseur : voir SCI à l'IR ou à l'IS et le déficit foncier.
La fiscalité du marchand de biens est complexe et évolutive : cet article est pédagogique, faites toujours valider vos opérations par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
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