Le marchand de biens achète pour revendre — souvent après rénovation. C'est le métier qui se cache derrière la plupart des belles opérations sur des biens à rénover. Voici ce qu'il faut savoir pour comprendre le statut, en 2026.

Ni diplôme, ni carte professionnelle

Bonne nouvelle : devenir marchand de biens ne demande ni diplôme ni carte professionnelle (contrairement à l'agent immobilier). La barrière n'est pas administrative, elle est technique : il faut savoir lire, chiffrer et valoriser un bien — exactement ce que couvre notre guide complet du bien à rénover.

Une société dédiée, obligatoire

En revanche, l'activité s'exerce via une société commerciale. Trois structures dominent :

  • SARL — classique, responsabilité plafonnée
  • SAS / SASU — souple, idéale pour faire entrer des investisseurs
  • EURL — unipersonnelle, gérant au statut TNS

Le choix de la structure conditionne la fiscalité et la gouvernance. C'est proche de la logique du choix SCI à l'IR ou à l'IS, mais ici l'IS est la règle.

Le régime fiscal en bref

Le statut de marchand de biens a ses spécificités :

  • Impôt sur les sociétés (IS) obligatoire — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà
  • Droits d'enregistrement réduits à 0,715 % à l'achat, sous engagement de revendre dans les 5 ans
  • TVA sur la marge ou sur le prix total selon les cas (voir notre article dédié sur la fiscalité du marchand de biens)

Le vrai métier : détecter et transformer

Le statut n'est que le cadre. Le cœur du métier, c'est de repérer le bien décoté (souvent une passoire thermique, un bien avec travaux), de le chiffrer juste, de piloter la rénovation, puis de revendre valorisé. C'est précisément ce que nous faisons en famille depuis plus de 500 opérations — notre histoire.

Avant de vous lancer, une opération se calcule au centime près : voir comment calculer la marge d'une opération.

Chaque situation est particulière et la réglementation évolue (notamment le CIBS en 2026) : faites-vous accompagner par un conseil.

Apprenez à lire et chiffrer un bien comme un marchand de biens : découvrez la méthode en vidéo, gratuitement — issue de 500+ opérations réelles.